Private Banker
シマダハウスのプライベートバンカー
どんなときも最善をつくす
静かに考えを巡らし
とことんやりぬく
資産運用課
佐々木 一文
1979年生まれ、秋田県出身
宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランニング技能士・
1級建築施工管理技士
資産運用課
佐々木 一文
1979年生まれ、秋田県出身
宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランニング技能士・
1級建築施工管理技士
やるときには前のめりに、ときに冷静に
仕事に出かける前は、朝早く起きて、ヨガで体を整える。時間があれば、図書館で本を読みあさる。はじめたら、前のめりに、とことんやり抜くタイプだ。だからこそ、一人で静かに考えを巡らす時間も必要だと感じる。
最善をつくして仕事に臨む
この仕事で自分の成長を感じられる瞬間が好きだ。しかし、自分の働きによってオーナー様の利益を左右してしまう。やりがいであると同時に、怖くもある。どんなときも最善をつくして仕事をしなければ、きっと後悔が残る。肝に命じている。
相続の問題に先手を
相続の問題は予期せぬタイミングでやってくる。しかし、そのための準備というものは、なかなかできないものだ。
マンションとアパートを１棟ずつをお持ちのオーナー様から、今後、発生するかもしれない多額の相続税についての不安を打ち明けられた。管理している両物件は、すでに借入返済も完了し、安定的に収益をあげている。
将来のために、収益で得た現金は不動産として資産を保有した方が、相続の課税対象としての評価を下げられること、またそのための借入金も差し引けることをお伝えし、新しい収益物件の購入を提案した。
シマダハウスのグループ会社ＳＡＰでは年間数十棟の収益物件を開発し販売している実績がある。特に、狭小地に最大限の大きさで建てられる新築ＡＰのシリーズ「グランエッグス」は、相続税対策に非常に有効な物件だ。
オーナー様に、この物件のコンセプトやデザイン、賃貸の将来性をご説明し、現地にも足を運んでいただいた。提案を受け入れていただき、不動産を購入し、現金を減らすことで保有資産の評価額を圧縮、相続税額にすると1,800万円の節税が実現できた。
同じ仕事は一つもない
物件や地域の特性は千差万別。入退去やお金の出入りは、常に細心の注意が必要だ。賃貸経営の収支にダイレクトに影響する。同じような仕事はあっても、同じ仕事は一つもない。どんな状況下でも最善のソリューションを実現できるプロとしてオーナー様の役に立つ。
オーナー様：相続税の税率20％、マンション１棟とアパート１棟を所有
賃貸マンション13,000万円を自己資金5,000万円と借入8,000万円で追加購入
物件の相続税評価：4,000万円
相続税の圧縮効果：4,000万円－5,000万円－8,000万円＝△9,000万円
△9,000万円×20％＝△1,800万円
物件購入により、相続税支払い額1,800万円の圧縮
信頼は日々の仕事の結果
丁寧な仕事で
オーナー様に寄り添う
資産運用課
古賀 由利恵
1987年生まれ、青森県出身
宅地建物取引士・相続診断士・2級建築施工管理技士
資産運用課
古賀 由利恵
1987年生まれ、青森県出身
宅地建物取引士・相続診断士・2級建築施工管理技士
理系から、不動産の世界へ
父親が設計士で幼い頃から建物を身近に感じていた。不動産という仕事は、漠然といつも心のどこかにあった気がする。研究職に就いたが、仕事に追われる日々。人に直接ありがとうと言われる仕事への思いが募り、この道に進むことを決意した。
お客様の小さな悩みにもこたえたい
担当する物件は、ほぼ空室率ゼロの状態を継続し、オーナー様からの信頼も厚い。体力には自信がある。どんなことでも全力で取り組む。「相続」という場面で、オーナー様の「思いを次世代へ繋ぐ」手助けができたらと思っている。
本当に最適な提案を探すために
相続の方法は、本当にさまざまだ。不動産の賃貸経営や売買といった方法も、税制を熟知したプロフェッショナルとタッグを組むのも、オーナー様の要望にこたえるため。かたちにとらわれずに最適な提案を模索するのがシマダハウスのプライベートバンカーの仕事だ。
70歳を迎え、そろそろ相続対策を行いたいが何から手をつければ良いか分からないとオーナー様からご相談を受けた。
所有する財産は、ＲＣマンション1棟、木造アパート1棟、それに駐車場。
まず、連携している税理士とともに相続税額の試算を行った。相続税評価額は4億8000万円。生前贈与の提案が頭に浮かんだ。
1年間の贈与財産が110万円以下であれば、贈与税は0円。シミュレーションから110万円以上の暦年贈与を行い、贈与税の負担をしながら計画的に贈与した方が結果的に税額が低くなることがわかり、お子様方それぞれに300万円の贈与を10年間行うことになった。また、生命保険の非課税枠や更地の活用などについてもご相談をしていただいている。
ひとつひとつの提案の積み重ねが、現在のオーナー様との関係を築いている。
信頼は日々の積み重ね
一つの提案は、それだけでは終わらない。全力をつくして提案を行った結果は、信頼となって返ってくる。仕事の大小にかかわらず、どんな些細だと思われることにも丁寧に取り組むことがオーナー様との信頼関係を築いていく上では欠かせない。
オーナー様：ＲＣマンション1棟、木造アパート1棟、駐車場を所有
相続税評価額：固定性資産3憶8,000万円、流動性資産1憶円
対策なしの相続税納付額：約9,600万
暦年贈与における相続対策後の相続税納税額：約7,500万
柔軟な発想で仕事に取り組む
グループの総合力で
新たな利益を生み出す
資産運用課
森島 歩
1987年生まれ、東京都出身
宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランニング技能士・
2級建築施工管理技士
資産運用課
森島 歩
1987年生まれ、東京都出身
宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランニング技能士・
2級建築施工管理技士
頑張ったあとのビールが好き
地元を愛してやまない江戸っ子。学生の頃は、バイトに明け暮れていた。数学が得意で記憶力には自信がある。電車での移動時間は読書、資格の勉強と、ニュースのチェックも欠かさない。仕事はもくもくと、仕事後の仲間とのビールが何より好きだ。
できるまで、あきらめない
住む人の立場になって考えれば、いろいろなことに気づく。だから入居者に選ばれる部屋作りが得意だ。部屋の設備を入れ替えたり、改修など、考えて手を加えることで空室はなくせる。1棟で80室もあった物件も、2年をかけ満室にした。
枠にとらわれず柔軟に
今、注目の住宅宿泊事業（民泊）。しかし、実際にやるとなったらどんなことが必要なのかわからないことだらけだ。
ＪＲ新宿駅から徒歩８分という立地にある４階建てＲＣマンションを保有しているオーナー様より、今よりも収益を安定した運営方法を検討してほしいと依頼があった。
ターミナル駅から徒歩圏の日本有数の繁華街という立地。この利点を活かし、住居より宿泊施設の方がニーズがあるのではないかと考え、民泊の提案をした。
まずは建物にどのような設備があれば法的に問題なく民泊として貸せるのか、グループ会社のホテル運営部署にヒアリングし、旅館業や消防法関係を建築部門に確認した。
そして、現状のままでは消防法上、民泊ができる物件でないことがわかり、誘導灯や非常用照明の設置工事を提案、民泊運営ができる建物へ改修した。また煩雑な役所への申請手続きも代行させていただいた。
空室が出るたびに民泊運営者に通常より高い賃料で貸すことができるようになり、解約率も大幅に減少、さらに安定した運営が可能になった。
引き出しを増やす
オーナー様一人ひとりに合った提案をするためには、さまざまな引き出しが必要だ。シマダハウスグループの総合力を活かし、賃貸管理以外にも売買、相続、税務など何でも相談していただけるプライベートバンカーを目指し日々研鑽する。
オーナー様：ＪＲ新宿駅徒歩8分にある4階建てＲＣマンション
部屋ごとに民泊に転用
改修工事費用90万（誘導灯、非常照明設置工事）
改修後、賃料約45％ＵＰ
お客様にとって
かけがえのない資産だからこそ
期待を超える提案を
技術工事部
戸澤 晴信
1966年生まれ、岩手県出身
宅地建物取引士・1級建築士・1級建築施工管理技士・マンション管理士・
ビルディングドクター他
技術工事部
戸澤 晴信
1966年生まれ、岩手県出身
宅地建物取引士・1級建築士・1級建築施工管理技士・マンション管理士・
ビルディングドクター他
常に学びを忘れない
ゼネコンから大手不動産と、さまざまな経験を積み重ねてシマダハウスに入社しましたが、まだまだ勉強しなければならないことを痛感させられる毎日です。趣味は、映画や演劇を観ること。いろいろな人生にチャレンジできる役者に憧れています。
プロとして誠実に
お客様にはご自身の資産について知る権利があります。私たちプロがついているのですから、本当に些細だと思われるようなことでも遠慮なく聞いてください。鉄筋コンクリートって何？そんな質問も大歓迎です。
長期的な視野での提案を
建物のメンテナンスを定期的に実施しているオーナー様から、外壁のタイルの一部の浮きがあるようなので、状況確認をしてほしいとのご相談を受けました。
築９年のマンションは、１年ほど前に錆が気になる鉄部の塗装は実施したばかりでしたが、建物を調査するとタイルの一部に通常の経年以上の浮きがあり、なるべく早いタイミングで補修したほうがよいことがわかりました。原因は新築時の施工に起因する可能性が予想され、建築をしたゼネコンとの間に入り、私たちが技術的な責任の所在を確認。その結果、ゼネコンが補修費用の一部を負担して、浮いている箇所の補修ができることになりました。
加えて、オーナー様が数年後に実施する予定であった建物全体の修繕をご提案しました。数年後にすべて自己負担で工事をするよりも、このタイミングでまとめて大規模修繕を行うことでトータルのコストダウンにもつながるからです。
工事完了後も、それで終わりではなく、5年、10年のタイミングで建物調査を行いながら、建物そのものの健康状態を維持し、長期的な修繕計画に基づいた資金計画を一緒に考えていきます。
常に期待を超える存在でいたい
私たちは日々たくさんの不動産を扱っていますが、お客様にとっては、ただひとつのかけがえのない資産であるということを常に意識しています。その緊張感を忘れずに新しいことにもチャレンジしながら、お客様の期待を超えるご提案をしていきたいと思っています。
オーナー様：2006年築のRC造6階建て店舗・マンション（27戸）を所有
改修項目：外壁改修工事（タイル・塗装下地補修、シーリング、外壁塗装）、バルコニー防水工事
